時至年中，下半年樓市走勢如何？從國家統計局和相關市場研究機構的統計數據來看，上半年樓市仍處于調整之中，隨著一系列利好政策“組合拳”的出臺和落地實施，近期樓市成交進一步活躍，整體市場有逐步企穩跡象。本期地產周刊聚焦下半年樓市，展望未來走向。
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■中國經濟時報記者 李曉紅
上半年，房地產市場利好政策頻出，尤其是4月底以來，各地因城施策，持續調整優化房地產政策。隨著這些政策的落地，購房者預期有所改變，市場信心逐步恢復，整體市場呈現出企穩跡象。
國家統計局日前發布的數據顯示，5月份，70個大中城市單月商品房銷售面積7390.16萬平方米，同比下降20.69%，環比提升12.24%；銷售金額7598.40億元，同比下降26.38%，環比提高13.21%。
上半年樓市利好政策頻出
4月底以來，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、沈陽、蘇州、珠海等一、二線熱點城市密集優化了住房限購政策，其中，成都、杭州、西安、沈陽、蘇州、珠海等全面取消了住房限購。至此，在全國重點城市中，僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞、?？?、天津等地仍未全面取消限購。
5月17日，央行等四部門聯合召開房地產政策吹風會，推出了降低商業銀行房貸首付比例、取消房貸利率下限、下調個人住房公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款等一系列政策“組合拳”。
中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心副主任余華義告訴中國經濟時報記者，上半年的房地產政策有三大特點：一是政策力度大，并仍有進一步的政策儲備。二是政策有創新，“收購已建成存量商品房用作保障性住房”是過去未曾有過的創新政策。三是政策目標并非錨定房價，還包括解決新房庫存、市場流動性、居民住房保障、企業融資和地方財政等多維度的目標。
“上半年是以需求側管理政策為主，希望通過激發并適當放大需求側購買力來實現市場回暖。”國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民向中國經濟時報記者表示。
在對外經濟貿易大學國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰看來，2024年上半年，房地產政策傾向于支持剛性和改善性住房需求，通過信貸、稅收等手段減輕剛需家庭的購房負擔，同時，限制投機性購房行為，防止市場泡沫。政府在保持房地產市場平穩健康發展的同時，對不同地區和不同市場需求進行了差異化調控，避免市場出現大起大落。政策調整旨在適應市場變化，穩定購房者和開發商的預期。
從國家統計局發布的最新數據來看，房地產利好政策的出臺和實施，確實在一定程度上激活了樓市，促進了成交量的增加，政策效果正在顯現。數據顯示，1—5月份，全國新房銷售額、房企到位資金、房屋新開工面積等多項指標同比降幅均有所收窄。
余華義表示，這些政策措施的出臺，對穩定居民預期是有作用的，讓購房者看到了國家穩房價和穩預期的決心。從一線城市可以觀察到房地產市場朝積極方向的變化趨勢。
“放寬限購政策使得更多潛在購房者得以進入市場，降低房貸利率減輕了購房者的財務負擔，購房補貼則直接增加了購房者的購買力。這些措施有助于穩定房價，避免市場出現大幅波動，從而維護了房地產市場的穩定。”吳英杰表示。
上海交通大學中國城市治理研究院、國際與公共事務學院研究員張傳勇告訴中國經濟時報記者，對于購房者來說，比較實際的政策就是降低購房成本，如降低貸款利率，加大利息抵稅力度等。
不過，吳英杰也指出，盡管房地產市場利好政策的出臺，在恢復購房者信心方面起到了一定的作用，但樓市的止跌回穩與購房者信心恢復依然任重道遠。
樓市政策或將繼續加碼
6月7日召開的國務院常務會議提出，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場的政策措施。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，國常會進一步明確“去庫存”“穩市場”的政策導向，也為市場釋放了更加有力的積極信號。從政策趨勢來看，目前一線城市中僅有北京尚未跟進“517”新政，未來降首付、降利率等具有優化空間。除此以外，一線城市有望繼續優化限制性政策，如優化大面積限購、取消限價等，各地在降低交易稅費等方面也有優化預期，這些政策措施有利于緩和購房者觀望情緒，進一步促進改善性住房需求釋放。
王瑞民表示，房地產市場對利率政策是較為敏感的，利率水平決定了“買”劃算還是“租”劃算。“517”新政后，隨著各地下調首套房、二套房利率下限，個人住房商貸利率也進一步下降。但存量房貸利率暫未有調整，值得關注。此外，構建房地產發展新模式的過程也是尋找房地產第二增長曲線的過程，需要新的標志性居住形態引領居住升級。
吳英杰認為，下半年房地產政策調整可以從三方面發力。一是差異化調控。根據不同城市的房地產市場情況，實行差異化的調控政策，既能有效控制熱點城市的房價，又能促進其他地區房地產市場的健康發展。二是長效機制建設。加強房地產市場的長期監管，通過稅收、土地供應、租賃市場等多方面手段，構建房地產市場的長效管理和調控機制。三是金融政策微調。在確保金融安全的前提下，適度調整房貸政策，如合理調整貸款利率和首付比例，以適應市場變化和居民購買力。
對于下半年房地產政策的走向，余華義認為，4月30日的中共中央政治局會議為未來的房地產政策走向進行了定調。推進房地產市場平穩發展一直是房地產市場發展的主旋律。近年來，隨著房地產市場出現新變化，中央對房地產風險高度重視，未來的房地產政策也會從積極穩妥化解房地產風險的角度展開。
“下半年，房地產政策的發力點將更加注重市場的穩定和長遠發展，政策的連續性和穩定性將是關鍵因素。”吳英杰表示。