研究機(jī)構(gòu)最新的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”模式，掛牌量高企疊加政策調(diào)整窗口期，市場(chǎng)價(jià)格仍面臨下行壓力。

根據(jù)中指研究院近日發(fā)布的4月重點(diǎn)城市二手房房?jī)r(jià)地圖，十大重點(diǎn)城市二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.43%，同比下跌5.69%，同比跌幅較上月收窄0.44個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，成交量同比普遍增長(zhǎng)，但增幅較一季度明顯放緩，市場(chǎng)進(jìn)入階段性調(diào)整期。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.69%，同比跌幅收窄至7.23%。十大城市中，武漢、南京領(lǐng)跌，環(huán)比跌幅分別為0.97%和1.08%，同比跌幅則分別高達(dá)9.85%和9.61%；深圳、成都跌幅最小，環(huán)比僅跌0.21%和0.06%，同比跌幅分別為2.88%和2.98%。

成交分化顯著

從幾個(gè)重點(diǎn)城市表現(xiàn)來看，北京4月“小陽(yáng)春”熱度逐漸消退，二手住宅成交15565套，環(huán)比下降19.1%，但同比增長(zhǎng)16.6%，連續(xù)7個(gè)月保持同比正增長(zhǎng)。價(jià)格方面，4月環(huán)比下跌0.48%，同比跌幅收窄至5.88%。各區(qū)域價(jià)格普遍承壓，但海淀、西城等核心區(qū)跌幅相對(duì)較小，掛牌均價(jià)仍維持高位。

上海4月二手房市場(chǎng)維持高活躍度，全月成交20385套，環(huán)比下降22.5%，但同比大幅增長(zhǎng)29.6%。價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，同比跌幅收窄至5.63%。浦東、靜安等中心城區(qū)成交占比提升，郊區(qū)則因掛牌量激增面臨更大價(jià)格壓力。

深圳4月成交5733套二手房，同比增長(zhǎng)37.4%，創(chuàng)2021年以來同期最高紀(jì)錄。價(jià)格環(huán)比下跌0.21%，同比跌幅收窄至2.88%，市場(chǎng)韌性主要得益于“以舊換新”政策突破地域限制及購(gòu)房補(bǔ)貼刺激。

二線城市方面，杭州成交7424套，同比增長(zhǎng)15.9%，價(jià)格環(huán)比下跌0.30%；南京成交9738套，環(huán)比增長(zhǎng)4.2%，但價(jià)格同比跌幅達(dá)9.61%。兩城均受學(xué)區(qū)房需求支撐，但高庫(kù)存導(dǎo)致業(yè)主降價(jià)意愿強(qiáng)烈。

此外，成都成交24265套，同比增長(zhǎng)19.5%，價(jià)格環(huán)比微跌0.06%；重慶主城區(qū)成交13063套，同比增長(zhǎng)32.6%。成渝雙城憑借低總價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引剛需，但外圍區(qū)域價(jià)格調(diào)整壓力顯著。

整體來看，隨著教育需求逐漸釋放結(jié)束，4月重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比普遍回落，在“以價(jià)換量”帶動(dòng)下，十大城市二手房成交量同比仍增長(zhǎng)，但增幅放緩。

根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)安居客發(fā)布的4月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房分流壓力解析，相較于新房，二手房仍更受購(gòu)房者偏愛，對(duì)新房市場(chǎng)形成了一定分流。不過，4月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房對(duì)新房的分流作用有所減弱。這表明，隨著新房供應(yīng)量上升、開發(fā)商推出優(yōu)惠政策以及優(yōu)質(zhì)房源增多，新房市場(chǎng)成功“拉回”了部分客戶，為新房銷售帶來了機(jī)遇。

政策與市場(chǎng)博弈期

4月25日，中央政治局會(huì)議指出要“加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，其中針對(duì)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)：“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。”

地方層面，四川省取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)；無錫市取消限售并暫停市區(qū)新建商品住房銷售價(jià)格備案，由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)自主確定“一房一價(jià)”；杭州主城四區(qū)契稅優(yōu)惠認(rèn)定范圍調(diào)整為按區(qū)認(rèn)定；廈門市擴(kuò)大房票使用范圍至二手房；無錫市、青島市出臺(tái)“低月供”金融產(chǎn)品。

此外，廣東多地公示第二批擬使用專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置存量土地項(xiàng)目清單，湖南省成功發(fā)行94.15億元專項(xiàng)債券收回閑置土地。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，盡管5月政治局會(huì)議后金融三部門推出降準(zhǔn)降息等超預(yù)期舉措，但傳統(tǒng)淡季疊加高庫(kù)存壓力，5月重點(diǎn)城市成交量或進(jìn)一步回落。核心城市需依賴政策進(jìn)一步優(yōu)化，例如一線城市分區(qū)調(diào)整限購(gòu)、二線全面取消限購(gòu)等。

從長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，市場(chǎng)分化的情況將持續(xù)。今年以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度不減（如杭州、成都一季度地價(jià)屢創(chuàng)新高），預(yù)示未來改善型住房供給增加，或帶動(dòng)價(jià)格結(jié)構(gòu)性回升。而非核心區(qū)域以價(jià)換量仍是主流，部分遠(yuǎn)郊區(qū)縣價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)探底。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)處于“政策發(fā)力”與“需求疲軟”的博弈期。短期內(nèi)，高掛牌量及購(gòu)房者觀望情緒將壓制價(jià)格反彈；中長(zhǎng)期看，城市更新、高品質(zhì)住房供給及金融支持政策若能有效落地，有望推動(dòng)核心城市市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。