5月17日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)披露最新一批次商品住房入市信息，8個新項目合計1141套房源集中入市，分布于楊浦、浦東、閔行、靜安、寶山、金山六區(qū)。本批次新房呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性特征：主城核心區(qū)項目量價齊升，少數(shù)遠(yuǎn)郊剛需盤去化遇冷。

核心地段項目引領(lǐng)市場熱度

位于靜安核心區(qū)的靜梧雅園首次亮相即引發(fā)關(guān)注，項目推出92套120-193平方米房源，備案均價16.8萬元/平方米，較同區(qū)域2024年底入市的信安里（13.6萬元/平方米）上漲3.2萬元/平方米。該項目地塊于2024年9月以11.4萬元/平方米樓板價成交，溢價率達(dá)31.2%，高地價支撐新房定價走高。盡管價格躍升，但其稀缺的地段屬性（毗鄰南京西路商圈）仍吸引不少改善型置業(yè)者的關(guān)注，成為中心城區(qū)核心區(qū)域價值標(biāo)桿。

楊浦內(nèi)中環(huán)項目波陽云筑則呈現(xiàn)“價格回調(diào)”現(xiàn)象，備案均價10.8萬元/平方米，較一期下調(diào)6900元/平方米。差異源于二期地塊地價較低，且產(chǎn)品配置略減（如層高降低、無會所），所以定價更“親民”。項目一期于今年4月推出187套，383組認(rèn)籌，認(rèn)籌率超過200%，二期能否復(fù)制熱度需觀察市場對性價比的認(rèn)可程度。

古北名庭本次加推99套房源，備案均價11.65萬元/平方米，較前兩次開盤（11萬元/平方米、11.3萬元/平方米）持續(xù)上漲，創(chuàng)下閔行非別墅類住宅價格新高。項目前兩批次認(rèn)籌率均超110%，顯示改善客群對金虹橋國際社區(qū)的長期價值認(rèn)同。本次漲價后去化表現(xiàn)，將成為驗證區(qū)域市場韌性的關(guān)鍵指標(biāo)。

此外，梅隴板塊申隴名邸四批次加推107-170平方米3-4房，均價76882元/平方米；天宸雅苑加推48套89-129平方米公園景觀房，均價60003元/平方米，形成“剛改互補(bǔ)”供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同人群購房需求。

樓市面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)遇與挑戰(zhàn)

與核心區(qū)的熱鬧形成鮮明對比，遠(yuǎn)郊剛需項目面臨去化壓力：浦東新區(qū)惠南板塊某洋房疊墅項目地處野生動物園板塊，距離地鐵站超2公里，盡管推出“首付26萬起”低門檻政策，仍少人問津，開發(fā)商公告取消搖號開盤；浦東外高橋板塊某項目在原定的5月1日至5日認(rèn)購期內(nèi)登記客戶少，開盤時間從5月13日提前至8日；青浦淀山湖某項目同樣因認(rèn)購不足取消公證搖號。這些項目反映遠(yuǎn)郊非核心地段項目在通勤成本高、配套不完善的雙重制約下，難以吸引剛需客群。

4月28日至5月11日，上海住宅市場成交面積45.97萬平方米、環(huán)比上漲9%，成交均價84065元/平方米、環(huán)比上漲33%，改善產(chǎn)品成為主力引擎。上海中原分析師盧文曦指出，多個核心區(qū)稀缺新盤認(rèn)籌率高企，反映置換鏈條順暢推動改善型置業(yè)者入市。然而，遠(yuǎn)郊項目的滯銷亦暴露市場對“地段-價格-配套”性價比的嚴(yán)苛篩選邏輯。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)建議道，購房者可以關(guān)注核心區(qū)項目需關(guān)注土地成本與產(chǎn)品力匹配度，而遠(yuǎn)郊置業(yè)則需重點(diǎn)考量區(qū)域規(guī)劃與生活配套落地進(jìn)度；對開發(fā)商而言，遠(yuǎn)郊項目可探索“剛需+文旅”或“剛需+養(yǎng)老”等復(fù)合模式，比如，結(jié)合區(qū)域生態(tài)資源打造康養(yǎng)社區(qū)等，提升項目差異化競爭力。目前，上海樓市正經(jīng)歷“核心區(qū)價值重估”與“遠(yuǎn)郊去化陣痛”的雙重變奏，未來市場走勢將更依賴政策精準(zhǔn)施策與房企產(chǎn)品創(chuàng)新的雙向驅(qū)動。