美國房價在經歷過去幾年的飆升后，今年春季以來發布的多項房地產數據接連亮起“降溫”信號。二手房銷量跌至金融危機后同期最低，20大都市房價指數兩年來首次環比下滑。

　　與此同時，對新房建造至關重要的木材價格，卻在關稅陰霾下再次飆漲。房地產專家孫斯陶認為，當前供需兩端承壓，導致今年的美國房地產市場比疫情期間更為復雜，充滿了不確定性。

　　據標普凱斯席勒美國二十城房價指數（CoreLogic Case-Shiller Index）顯示，3月份美國前20大都市區的房價環比下降0.12%。這是自2023年1月以來首次月度下跌。雖然同比仍上漲4.1%，但已低于前一個月的4.5%漲幅。全美房價指數也呈現減速跡象，同比漲幅從4%回落至3.4%。

　　不同區域的房地產市場表現差異巨大。西部（包括加州）和南部在售房源庫存同比分別激增42%和33%。這意味著房源在市場上停留時間變長，迫使賣家下調掛牌價。像佛羅里達的坦帕（Tampa）和杰克遜維爾（Jacksonville），以及亞利桑那州的鳳凰城（Phoenix）這些疫情期間的“網紅城市”，現在近五分之一的掛牌房源都已打上“降價”的標簽。然而，中西部和東北部市場依然緊張，庫存量保持低位，房價韌性更強，呈現明顯的區域分化。

　　美國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，4月份美國二手房銷量環比再跌0.5%，創下自2009年以來最冷清的4月。與去年同期相比，銷量下降2%，遠低于市場預期。NAR首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）表示，盡管過去三年美國新增了700多萬個就業崗位，但高昂的房貸利率抑制了實際購買力。因此，成交量長期停留在“常態”的七成水平。

　　不過，4月底在售房源達到145萬套，較去年同期激增21%。按當前銷售速度計算，這相當于4.4個月的供應量，為近五年來的最高水平。孫斯陶指出，雖然離買賣平衡的六個月供應量仍有差距，但這已足以讓買家重新獲得“議價空間”。市場數據印證了這一點，掛牌房產平均在市場上29天可獲得買家出價，比去年同期略慢；購房合同取消率升至7%，高于近年3%–4%的平均水平，這表明部分買家在房貸利率進一步走高時選擇了退后觀望。

　　房價走勢方面，4月成屋售價中位數為41.4萬美元，同比僅上漲1.8%，創下2023年7月以來的最低漲幅。盡管整體市場表現不佳，100萬美元以上的豪宅交易量仍同比上升6%。

　　與此同時，新房建造正面臨成本上漲的沖擊。4月份北美軟木價格同比暴漲23%，期貨價格在2025年初繼續沖高。木材成本約占高端多戶住宅建造成本的18%。木材價格的波動將對房地產開發商的預算控制和工期產生直接影響。

　　據悉，美國商務部正評估是否將對加拿大軟木征收的關稅從14.5%提高至34.5%。目前，約1億美國家庭的家庭年收入無法支撐購買一個中位價為46萬美元的新房。美國住宅建筑商協會（NAHB）警告，一旦加稅落地，將加劇本已嚴峻的住房可負擔性危機。

　　按照孫斯陶在南加州洛杉磯和爾灣房地產市場上的多年觀察，以往當二手房市場降溫時，新房建設常能填補空缺。但當前，高利率與高建材成本同步夾擊，導致新房供應彈性受限。孫斯陶認為，如果加拿大關稅在8月如期上調，美國本地房產開發商和建筑商可能會進一步壓縮開工規模，這將在未來兩年給全美國新增房產庫存蒙上陰影。

 　　不過，購房需求側仍有潛在支撐。NAR認為被“壓抑”已久的購房需求在等待未來房貸利率明顯回落。一旦房貸利率得以下調，積累已久的“剛需”購房者可能會快速回歸。屆時，高企的土地成本與建材成本或將導致新房價格上漲，而二手房市場的賣家也未必再甘心讓利。