長(zhǎng)期研究樓市的都知道，2014全國(guó)樓市新房庫(kù)存超過(guò)7億平米，那波救樓市曾嘗試過(guò)多種方法，但效果不明顯，市場(chǎng)還呈現(xiàn)進(jìn)一步下滑趨勢(shì)。
為促進(jìn)銷(xiāo)售，當(dāng)時(shí)很多開(kāi)發(fā)商嘗試降價(jià)，結(jié)果是越降越不好賣(mài)，因?yàn)榇蠹叶紦?dān)心后面還會(huì)降。結(jié)果是“漲價(jià)去庫(kù)存”的策略被官方采納，底氣來(lái)源于拆遷。
但時(shí)至今日，樓市庫(kù)存量相比上一波有過(guò)之而無(wú)不及，新房庫(kù)存量超7.5億平米，創(chuàng)我國(guó)歷史紀(jì)錄。是大家沒(méi)努力嗎？顯然不是！除了拆遷這個(gè)招，其他的招能用的都用了，特別是房貸利率已經(jīng)來(lái)到3%附近，這同樣是歷史不曾有過(guò)的。
有的網(wǎng)友很疑惑，什么招都用了，為啥就不能用降價(jià)這一招呢？只要再大幅降價(jià)，市場(chǎng)不就起來(lái)了么？其實(shí)，除了前面說(shuō)的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”原因。
還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因，這輪樓市與上一輪最大的不同是，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)動(dòng)彈不得。他們的土地和房子已經(jīng)抵押給金融機(jī)構(gòu)，漲價(jià)可以，但降價(jià)就涉及資產(chǎn)流失，造成資不抵債情形。所以，寧愿房子擺在那里增加金融成本，也不會(huì)貿(mào)然降價(jià)，否則，國(guó)有資產(chǎn)流失的罪名不是誰(shuí)都負(fù)擔(dān)起的。
但我們要明白，樓市這個(gè)“死結(jié)”必須打開(kāi)，長(zhǎng)期下去，更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)死掉，影響經(jīng)濟(jì)、金融安全，既然不能降價(jià)，那就漲價(jià)唄，起碼有上一輪去樓市庫(kù)存的經(jīng)驗(yàn)擺在那里。唯一不同的是，上一輪有棚改拆遷做底，現(xiàn)在沒(méi)了，但也不是沒(méi)有招，從目前看來(lái)，目前已經(jīng)包含兩個(gè)方面，意味著打響樓市去庫(kù)存“第一槍”。
一是各地下架了平臺(tái)二手房成交價(jià)展示。目前包括北京、杭州、武漢、合肥、西安、南京等十多個(gè)一二三線城市均不展示二手房成交價(jià)了。也就是說(shuō)，往往被買(mǎi)賣(mài)房人作為重要參考的小區(qū)歷史成交價(jià)看不到了，你想了解只能問(wèn)中介，中介告訴你的價(jià)格是真的假的誰(shuí)也不知道。
很明顯，這是官方行為。目的很明確，因?yàn)槭袌?chǎng)較冷時(shí)，買(mǎi)賣(mài)房人都是以小區(qū)最低成交價(jià)作為參考，導(dǎo)致真正想賣(mài)房的人，掛牌價(jià)越掛越低，而買(mǎi)房人同樣也是以最低成交價(jià)為參考，都期望買(mǎi)到比成交價(jià)更低的房子，如此循環(huán)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期很不利，這是下架二手房成交價(jià)格展示的初衷。
二是叫停壓價(jià)收購(gòu)存量房，確保合理價(jià)收購(gòu)。央行的這次官宣，要求培育專(zhuān)業(yè)化的評(píng)估公司，采取市場(chǎng)的手段收購(gòu)存量房，做到收購(gòu)價(jià)格合理，其實(shí)是叫停了此前一些地方打折收購(gòu)存量房的做法。原因也很清楚，一方面房企積極性不高，誰(shuí)也不想賤賣(mài)資產(chǎn)，另一方面，價(jià)格壓低后，其他未被收購(gòu)的房子也不好賣(mài)，畢竟收購(gòu)價(jià)擺在那里。要求地方以合理價(jià)收購(gòu)存量房，其實(shí)是給房企吃了定心丸，相對(duì)于現(xiàn)在賣(mài)不出去的行情，相當(dāng)于是漲價(jià)幫助房企去庫(kù)存了。
當(dāng)然，由于庫(kù)存量大，漲價(jià)格的事情自然不會(huì)一蹴而就，他得先有量的支撐。從目前看來(lái)，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市在成交量上開(kāi)始有了起色，這應(yīng)是樓市中最積極的一個(gè)因素。比如：
深圳，3-5月份3個(gè)月的二手房月均成交量超過(guò)5000套，遠(yuǎn)高于2022年和2023年的月均成交量（3000套）；
上海，3-5月份二手房成交量分別為2.02萬(wàn)套、1.81萬(wàn)套、1.86萬(wàn)套，遠(yuǎn)高于2023年月均1.4萬(wàn)套成交量，也站上了業(yè)內(nèi)確定的月度1.8萬(wàn)套樓市榮枯線；
而北京呢，雖然目前還沒(méi)跟進(jìn)“滬九條”，但二手房市場(chǎng)成交量也還可以，3-5月月均成交量為1.36萬(wàn)套，比2023年月均成交量高2000套左右。
廣州也是類(lèi)似情況，二手房成交量從去年底的4400套左右，增長(zhǎng)至5月份的8400套左右，比2023年5月份也有近2000套的增長(zhǎng)。
要知道，這還是有限購(gòu)和首付比例限制條件下的市場(chǎng)，根據(jù)此前判斷，不排除一線城市，特別是京滬，一旦再度松綁，市場(chǎng)成交量會(huì)進(jìn)一步放大。一線城市作為樓市風(fēng)向標(biāo)和晴雨表，二手房成交量的持續(xù)攀升，對(duì)加快全國(guó)樓市去庫(kù)存步伐無(wú)疑具有火車(chē)頭作用。
不過(guò)，需要說(shuō)明的是，“以漲止跌”，僅僅靠收購(gòu)以合理價(jià)收購(gòu)一部分存量房來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)，不太現(xiàn)實(shí)，也走不長(zhǎng)遠(yuǎn)。好消息是，有一大有利因素正在形成，那就是“大放水”。
受制于全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，歐洲已經(jīng)開(kāi)啟降息通道，而按照目前市場(chǎng)的普遍預(yù)期，老美最早9月，最遲11月也會(huì)跟隨進(jìn)入降息通道。那樣的話，咱們的貨幣政策就有了更多施展空間。按照筆者去年底的預(yù)計(jì)，年內(nèi)房貸利率有很大概率進(jìn)入3以內(nèi)，未來(lái)兩年2字頭的房貸利率或是普遍現(xiàn)象，中長(zhǎng)期進(jìn)入1時(shí)代也是必然。
道理很簡(jiǎn)單，無(wú)論市場(chǎng)有多難，但有大量的資金來(lái)到市場(chǎng)里，就容易水漲船高，何況是房子這樣有較深厚的群眾基礎(chǔ)的固定資產(chǎn)，必然是許多沒(méi)有投資渠道且貨幣面臨貶值群體所追捧的對(duì)象。
可以預(yù)見(jiàn)的是，現(xiàn)在是官方政策上的“以漲止跌”，隨著時(shí)間推移，加上更多優(yōu)化支持樓市政策出臺(tái)，事實(shí)上的“以買(mǎi)促漲”也會(huì)隨之到來(lái)。就買(mǎi)賣(mài)房而言，現(xiàn)在顯然不是最佳的買(mǎi)房時(shí)機(jī)，反倒是買(mǎi)的機(jī)會(huì)離我們?cè)絹?lái)越近了。