5月以來，從政策到市場，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持熱度。5月1日，全新修訂的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式施行，被業(yè)內(nèi)稱作“好房子”新國標(biāo)，通過提升層高、強(qiáng)化隔音、強(qiáng)制電梯配置等標(biāo)準(zhǔn)，助力購房需求釋放。“五一”假期，全國多地樓市活躍度不斷提升，以廣州為例，全市主要在售一手住宅日均認(rèn)購量環(huán)比節(jié)前日均水平增長244.7%。
在市場余溫未退之時，5月7日，以降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)、下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)等支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期的“一攬子金融政策”發(fā)布，進(jìn)一步降低房貸成本，為提振房地產(chǎn)市場注入信心。
“一攬子金融政策”降低了房貸成本
業(yè)內(nèi)：今年是歷史上房貸政策最寬松的一年
5月7日，中國人民銀行等三部門介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況。其中，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。據(jù)計(jì)算，假設(shè)貸款100萬元，等額本息還款30年，按公積金首套原利率2.85%計(jì)算，月供4136元，總利息48.88萬元，按新利率2.6%計(jì)算，月供4003元，總利息44.12萬元，月供每月少133元，總利息減少4.76萬元。
據(jù)介紹，經(jīng)過此次調(diào)整，公積金貸款利率降至歷史最低水平。5月8日，北京、上海、廣州、深圳紛紛宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率。廣東范圍內(nèi)，佛山、東莞、潮州、江門、清遠(yuǎn)等地均已發(fā)布公告，同步跟進(jìn)。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此次政策調(diào)整后，預(yù)計(jì)每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求。
此外，中國人民銀行宣布下調(diào)政策利率0.1個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點(diǎn)；同時下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場提供長期流動性約1萬億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)中國人民銀行相關(guān)數(shù)據(jù)，2025年第一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%，若此次LPR變化，房貸利率就可以做到3.01%。據(jù)此計(jì)算，對于100萬元貸款本金、30年期、等額本息的商業(yè)銀行貸款，政策后總還款額（本金+利息）為152萬元，約減少2萬元；月供額為4221元，約減少55元。若疊加最近幾年持續(xù)的LPR降息政策，已產(chǎn)生了非常明顯的減負(fù)效應(yīng)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，降準(zhǔn)將持續(xù)增強(qiáng)銀行的可貸資金，而房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)依然是今年商業(yè)銀行投放的重點(diǎn)領(lǐng)域，因此將持續(xù)增強(qiáng)房貸對房地產(chǎn)市場的支撐作用。“最為關(guān)鍵的是，個人按揭貸款的政策將有進(jìn)一步放寬的空間。今年是歷史上房貸政策最寬松的一年，疊加首付門檻低、房貸利率低、房貸額度充足、貸款便捷程度提高，且和目前公積金降息等結(jié)合，應(yīng)該說‘金融支持購房消費(fèi)’的動力充足，持續(xù)促進(jìn)二季度住房消費(fèi)系列工作。”
廣州：“以小換大”需求增長快，二手房議價空間上升
政策不斷調(diào)整之下，市場需求端發(fā)生了什么變化？據(jù)了解，在容積率新規(guī)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、“好房子”新國標(biāo)等系列支撐改善型產(chǎn)品需求的政策影響下，今年“五一”假期，廣州市中心區(qū)多個改善型新盤來訪、認(rèn)購量均較為火熱。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，剛需、改善、高端的供應(yīng)結(jié)構(gòu)占比分別為37%、47%和16%，呈現(xiàn)改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，盡管熱點(diǎn)城市個別高端改善的“好房子”項(xiàng)目銷售不錯，但支撐總體成交量的還是以剛需、剛改降價的項(xiàng)目為主。以廣州為例，近郊、遠(yuǎn)郊的剛需剛改新房占比是最大的，“這說明，樓市的需求主體是剛需、剛改群體，他們對房價、對成本比較敏感。”
剛需買家對價格較為敏感
二手房方面，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年4月，二手房網(wǎng)簽面積區(qū)間為144平方米及以上、60-90平方米所占比例環(huán)比分別增長0.85個和0.05個百分點(diǎn)，120-144平方米、90-120平方米所占比例環(huán)比分別下降0.39個和0.08個百分點(diǎn)；今年一季度，120-144平方米和144平方米及以上所占比例環(huán)比分別增長0.46個百分點(diǎn)和0.93個百分點(diǎn)，反映“以小換大”的改善型需求增長速度較快，特別是在“豪宅稅”取消的利好刺激下，144平方米及以上需求明顯釋放。